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東洋経済が「不動産バブル崩壊前夜」とかの特集をやっていて、全部間違っているので私が回答します。

結論から。

そもそも全然バブルではないので「崩壊」などしない。

理由

実需の区分物件と、投資対象のアパートでわけて記事にしているので、当方もそれにならう。

◆実需の区分　タワマンとか、です。

　新築は、土地の仕入れ価格に建物代広告費とかの実費、これに所定の利益をのっけて、積算で売ってますから、デベの価格は、妥当。

　中古は需給のみで変動するから、ダブつきゃ安くなるし、供給が減れば高くなる。

　それだけのことだ。

　区分を投資目的にするのが、そもそも間違っている。

　タワマンは建物代の構成比が高いから、年数経てば減価するに決まってるじゃん。

　おれのところのご町内で、ケチビシが売り出しているが、タワマンではない１５階建て、いまや、坪単価７～８００万、第N期最終先着順とかで投げ込みがよく入るが値下げはしてないみたいだ。

　崩壊するなら、崩壊後の新築は、たとえば坪５００万になるか。

　絶対なりません。価格は妥当。

　買える奴が買う。プレイヤーが爆買いから、別の成金にかわるだけ。

　以上。

◆新築アパート

　これは、業者が筋悪の土地、旗竿とか、を叩いで仕入れ、木造あるいは重量鉄骨で、いまや大量生産に近い手抜き仕様でべらぼうなサヤをのせ、カモにはめ込む。

　仕入れから手抜きでおっ建てるるまでは完全にマニュアル化しているので、腕の見せ所はカモをゲットすることだけで、気位だけ高くて既に詰んでいる勤め人、名実ともにバカ、を如何にからめとるか、そこに業者が血道をあげる。

　横からみてると迫力あるぞ。

　貸さないとか、記事には書いてあるが、ノンバンクを含めると、貸し手はすでに、ゆるゆるです、実は。

　だって、そこしか、金の行き場がないですから。

下がるとしたら、バブルの崩壊ではなく、需給要因です。

ダメなのは落っこち、まあまあなのは、踏ん張る。

で、いま市場にでている物件の中で「まあまあ」の占める構成比は、昔も今も千にみっつ、いや、今は、ゼロと近似ではないでしょうか。

勝負は、目がくらんでハンコついた時点でついているのだが、負けを自覚するのには、それからN年かかる。

新築プレミアムがはがれ、空室が複数恒常的にでる、リフォームだの修繕だのかかる、実はご近所は競合だらけ、給料でローンの補填する、副業で独立、バラ色の人生・・・のはずじゃなかったか。

最近のダメ物件は、だめに拍車がかかってますから、従来５年ぐらいで顕在化した破綻が、ニ三年に早まるんじゃないでしょうか。

で、プロがこれを買いたたくかというと、なんか、誰も手をださないかんじするんだけどなあ、今回は。

というわけで、勤め人社会が過酷である限り、投資アパート商法は不滅です。

以上、ひさしぶりに３０分シリーズ。