オフィス賃料、都心で下げ 市況の「感度」上がった理由
2020/9/19 2:00
- 日本経済新聞 電子版
新型コロナウイルスの影響がオフィス市況に明確に表れている。2014年1月から上がり続け、リーマン・ショック前の高値を超えた東京都心のオフィス賃料が6年8カ月ぶりに下落。空室率は18年2月以来の3%台に上昇した。従来、賃料が反転する空室率の目安は5%とされてきたが、今回はそれをかなり下回る水準で起きた。需給の均衡点は変わったのか。
■賃料に強気の大家減る
オフィス仲介大手の三鬼商事（東京・中央）によると、8月の都心5区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）の平均募集賃料は3.3平方メートル（1坪）2万2822円で前月比0.83%値下がりした。竣工後1年までの新築ビル（28棟）は3万3235円と0.85%上がったが、既存ビル（2578棟）は2万2588円で0.83%下がった。
8月の5区の空室率（入居者の退去が決まり大家が後継テナントを募集しているスペースを含む）は3.07%で前月から0.3ポイント上がった。3月から6カ月連続で上昇している。
新築ビルは2.46%で0.33ポイント上がり、既存ビルも3.09%で0.3ポイント上がった。もともと歴史的な低さだったとはいえ、ここ3カ月は上がり方が急だ。スペースの縮小や拠点の整理などのため解約が各区で相次ぐとともに新規の成約も限られ、空室が増えている。
過去に賃料が反転した局面をおさらいしてみる。単月のデータがある02年1月以降では20年8月も含めて4回あった。今年7月より前の最高値である08年8月の2万2901円から下落に転じた翌月の空室率は4.07%だった。今年8月の3.07%はこの時よりも1ポイント低い水準だ。
不動産サービス大手ジョーンズラングラサール（JLL、東京・千代田）の赤城威志リサーチ事業部長は「経済の停滞でオフィスの拡張需要は影を潜め、新たに借りる誘因が消失した」と分析。「先行きの不透明感から強気な賃料を示す大家が減った」と指摘する。
先行きの不透明さは景気だけではない。ザイマックス不動産総合研究所（東京・千代田）の中山善夫社長は「コロナ禍に伴う不況と、在宅勤務の広がりなど働き方の見直しでオフィス需要の減退につながりうる構造変化が重なり、市況を読みにくくしている」と話す。そのため空室率の変化に賃料が敏感な反応を示した可能性は大きい。
構造変化はいわゆる「オフィス不要論」のほかにも起きている。三鬼商事によれば、調査対象としている5区の賃貸用オフィスビルの棟数は8月時点で2606棟。データの残る1990年12月の1747棟から1.5倍に増えた。
ビル棟数の増加以上に貸室面積の拡大は顕著だ。8月時点で782万坪（約2580万平方メートル）を超え、30年でほぼ倍増した。貸室面積が広がれば、従来と同じ空室率でも空室面積は大きくなるため、需給バランスの転換点が下がったとの見方もできる。
ザイマックス不動産総合研究所の調べでは、8月の5区の空室面積（すぐに入居できるスペース）は約32万平方メートルで、直近で最も小さかった2月の約16万平方メートルから倍増した。一方、それ以外の18区は約15万平方メートルで、2割増にとどまる。
従来は都心より周辺のオフィスから先に空いていく傾向があった。しかし、今回は都心で空くペースが速く、賃料の下落圧力が強まっている。
■「耐性」弱まる陰に契約の変化も
「（賃料を維持するという）こらえ性がなくなった」。ある不動産会社のベテラン営業マンは現在のオフィス市況をこう表現する。
不動産業界には景気の後退期でも賃料を簡単に下げないという考え方がある。取引慣習上、契約の更新を前提とする伝統的な普通建物賃貸借は景気の拡大期でも賃料を改定しづらい面があり、いったん下げてしまうと回復に時間がかかる。ある程度の空室が生じたとしても相場をできるだけ崩さず、中長期的に安定して収益を確保するためだ。
一方で森ビルや三菱地所などは近年、原則として定めた期間が過ぎれば契約を終了する定期建物賃貸借でテナントを集めている。期間中の解約は基本的にできないため、大家にとっては賃料を確保でき、不況期に入っても空室の発生を遅らせる効果も見込める。このため、大手が保有管理する大規模物件を中心に賃料も景況を反映し柔軟に設定しやすくなりつつある。
また、稼働率を高め、継続してキャッシュフローを生み出したいという姿勢を強める大家も増えてきた。外国人投資家や不動産投資信託（REIT）などだ。
不動産証券化協会（東京・港）によると、J-REITと私募REITのオフィス保有総額（取得価格ベース）は7月末時点で9兆7000億円に迫る。3年前と比べても約1兆5000億円増えている。
分配を重視すれば、景気の後退局面では賃料を下げてでも空室を消化しようとする誘因が働きやすい。こうした動きが広がれば賃料の「耐性」を弱める一因になりうるというわけだ。
かつてのように不況による賃料の変動とは異なり、働き方の見直し、物件供給の大幅増、大家の多様化などの構造変化が賃料の上げ下げにどこまで影響するか見通しにくい。ただ、こうした変化が今後、賃料の「感度」を高めていくのは確かなようだ。
（商品部 田中浩司）
今回の騒ぎ以降、じべた関連で、はじめて出会った地に足の着いた報道。
そのとおりだと思います、先週丸の内で、平日午後がらがらを体感した主宰としても。
丸の内アドレスを名刺に刷る需要はなくなりませんから、下げれば埋まる、ここは。
地べた業界で事務所丸の内とか大手町だと、それだけで信頼度アップしますから。
となると。
新宿池袋はどうなりますか、これから。
渋谷も。
これは住居系にも波及する、当然。
引き続き、傍観者のスタンスは断固維持する。
軽挙妄動は慎む。
贅肉を減らす。
というあたりまえのことをするだけ。
かくして賢者は生き残る。
賢者、ということばを思わずつかったので、ちょっと触発された。
◆マダムについて
おれのタナゴ、じゃ魚だよ、店子に、なぜだか、マダムが多い、このところ。
気分は奥様、意識高い。
だが、おれの物件にはいるぐらいだから、金、ねえんだよ。
金はないが、気分は奥様。
おれの物件にも相当数いるぐらいだか、そこら中に跋扈してるぞ、こいつら。
賢愚という物差しが頭に浮かぶたび、その物差しの、こっちのはじっこは無論おれさまだが、反対側のはじっこに想定するのは、こいつらだ。
どっちが賢でどっちが愚かは、この際どうでもいい。
おれ、という生き物の、およそ、すべての指標で対極にある、のが、金欠奥様ざます。
相手の行動予測をして先手を打つ、これがヒトヒトヒト界で生き延びる要諦だ。
それでやってきつぁ。
だが、こいつらだけは、何考えてるかさっぱりわからん、アルゴリズムの解析ができない。
考えてなどないか、あるいは、掃除ロボみたいに反応しているのか、そのプログラミングは虚栄心か。
というわけなので、これは、関わり合わない、排除、あるいは、察知して事前に回避するのみ。
というわけで、今回も定借で契約する。
なに考えてるんかさっぱりわからん。
